姓 名：金子 专 业： 财务 行 业：房地产 职 位：财务总监（已离职）年 龄： 40
工作年限： 17年 管理年限： 12年 擅长领域: 财务管理
工作中现需要处理的难题：暂无（目前影视找新的工作岗位）
工作中最得意的一事分享：有一些成功的税务处理经验，也有过融资的成功案例，也层为公司节约过很多资金，但都谈不上成功。期望以后有令我得意的事情。谢谢，over
众意采访：您是房地产行业人财务总监，现在对这一行业的企业绩效有大量的争议。一般企业综合绩效评价指标由22个财务绩效定量评价指标和8个管理绩效定性评价指标组成。但今天的房地产行业，对于大多数非专业财务人员的中高层企业管理者来说，应该看哪几项必要的指标？有没有更好的方法让我们直观的看到房地产企业（可假定）的综合绩效如何？谢谢
答1：财务指标可以简单划分为三类：1.偿债能力指标；2.盈利能力指标；3.营运能力指标。偿债能力指标包括：资产负债率（一般应在70%以下），流动比率，速动比率等，这个指标解释企业规避财务困境的能力；盈利能力指标包括：销售利润率、成本利润率、内涵投资回报率等，其中IRR较重要，是个动态指标。营运能力指标对房地产企业也非常重要，因为房地产投资回收期一般较长，投资规模大，营运能力低会极大降低企业的盈利能力（即使单个项目的静态收益指标较高）‘一般指标包括：总资产周转率，应收账款周转率等。前者主要揭示企业一定的资产规模能支持的销售规模，后者主要反映应收账款的管理能力。
其他指标还很多，不一一介绍了。简单总结一下，我认为对于房地产行业非财务的管理人员来说，能了解企业的资产负债率、IRR、资产周转率就对企业的财务状况能有一个大致的了解。
众意采访：您有过融资的成功案例！甬黔和管理咨询公司上个月融资１００万元，假定平均借款利息为５％，企业预期资本利润率为１０％，如果主权性融资为６％，负债性融资为４０％，则该公司的融资成本＼融资成本率是多少？请您为我公司假定一下，调整资本结构后（数据你来设）的资本利润率。关键一点，请为我们分享一下：融资结构的变动对融资成本和资本利润率的影响。谢谢！
答：首先假定企业的资金总需求是1000万，如果融资比例是40 60，那么一年下来负债的成本为：1000*。4*。05=20万，预期的资本利润率为10%（按照毛利率来计算）则EBIT息税前利润为100万，不考虑所得税的影响的话，股东可用于分配的利润为100-20=80，股东的投资回报为80/600=13.3.。现在改变一下资本的构成，负债上升到80，重复上边的计算，则负债的成本为：1000*。8*。05=40，EBIT依然为100万，可用于股东分配的利润为100-40=60，计算此时股东的投资回报率60/(1000-800)=30%,本次达到惊人的30%。原因是财务杠杆的存在事项了较高的投资回报率。这有两个前提：1，投资回报是可控的，并且企业有可靠的债务性融资的来源；2.投资的回报要高于债务的成本要求。房地产企业资产负债率较高，根本的原因就是负债融资成本与房地产的利润率比较非常低，所以房地产公司通过较高的资产负债率实现高额的投资回报。当然这个风险也较大，顺驰就是个例子。
众意采访：有词典说，财商反映出一个人的理财赚钱的智慧和能力。 财商不是指你有多少钱，而是指你有多少理财赚钱的本领。金子兄之所以为金子，想必有大量的金点子，加上道士清贫主要原因是不会理财。请为我们分享几项个人月收入６000元以上的工薪人员，如何理财？
答：个人理财本人不甚擅长，炒股没赚过。仅发表一下个人浅见：1、首先将满足日常开支，剩下的是可以投资部分，或者用于未来开支（目前也需合理投资）；2.可投资的部分又应该分成两部分：第一，流动型要求高的，需要能够能够较快兑现，以应付不时之需；第二，可长期用于投资，对流动性要求不高。重点说可用于长期投资的部分，这里有个因素要着重考虑货币贬值的因素，所选的投资一定要有抗通胀的能力，可选择的投资方向是股票和不动产。好，就说这么多，以免误导他人（本人个人理财很不成功）
众意采访：请针对企业（可以是房地产企业）税收管理工作，根据现代企业税收管理制度＼现在的市场现状，为我们分享下：企业在税收方面应该注意哪些问题？如何合理避税？（列举即可），谢谢
答：首先中国的税务环境是人治的成分较大，税务法规还在不断完善，还有许多规章制度甚至是冲突的，各地的操作办法也不相同。比如房地产企业的土地增值税和所得税，目前土增依然是预征，所得税的操作办法里也有预征的成本，但预征比例、收入利润率各地并不相同。因此，作为企业的税务管理人员首先要了解税收法规，其次要跟税务人员进行有效沟通（很多时候这个更重要）。以此为基础，才可以实现判断企业哪些方面可以进行筹划，如何筹划，以及找哪些相关人员去办好这个事。举个例子：房地产企业开发普通住宅，如果成本利润率不超过20%那么是不需缴纳土地增值税的，因此如果在这种情况下你的收入利润率稍超20%，你增加的税收是超过增加的销售收入的，这种情况企业应该适当降价，把成本利润率降低到20%以下，这样企业的利润反而更高。房地产企业税收筹划应在项目投资评估时就进行，才能起到好的作用。方法很多，但不外乎1.降低收入，或转移收入；2.增加成本（要合理）。当然税收筹划很多时候在合法的边缘，这个分寸各家不太相同，但细致的筹划是非常必要的。
众意采访：某企业销售商品1000万元，销售成本900万元，售价为1000万元，力争当即收到货款或在信用期内收到货款，一般把这种叫做现金流转既同步又同量。可是请问:哪个部门来协调这两者之间的关系呢？是销售部门、财务部门、信用管理部门或其它部门？（为什么？金子只做填空题，各群友讨论“哪个部门、为什么？”，金子可对群友讨论做点评，以增长群友的财务评估能力）。
我认为销售的信用政策主要由财务部和信用部门决定，销售部执行。制定采购政策也需财务部门的参与。原因是都涉及到资金的平衡。一般采购和销售难以直接挂钩，如果是大的设备，那么能够挂钩最好。企业在付款之前就会有部分销售进账，这样资金的缺口会很小。
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